房屋实际面积与房产证面积不符

房屋面积都按产证面积（产证面积都是写的建筑面积）为准，建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。LZ注意了，建筑面积还包括墙体面积啊，还有阳台的面积（外阳台算一半，内阳台全算）.这是房产的基本常识，你没有上当！

补充：只能说你家房子得房率低，可以理解 还 有你那3平的公摊怎么算的 ，几梯几户的房子？ 1T4户的得房率是要低点，公摊面积不是按你的意思算的，公用建筑面积由两部分组成(1)大堂,公共门厅,走廊,过道,公用厕所,电梯前厅,楼梯间,电梯井,电梯机房,垃圾道,管道井,消防控制室,水泵房,水箱间,冷冻机房,消防通道,变电室,煤气调压室,卫星电视接收机房,空调机房,热水锅炉房,电梯工休息室,值班警卫室,物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房;
(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半.
公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库,仓库,人防工程等)

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位.分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积.与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,则由受益的各套商品房分摊.各套商品房应分摊的公用建筑面积,为每户分摊公用建筑面积之和.

房产证上的面积是初始登记时核准的,以后就不能变动的。
你这房子备案在房管就是房产证登记面积75平。
遇到拆迁，你只能享有75平补偿，。另外部分面积，不计入。

这情况普遍，根本没办法，也不构成诈骗，买卖就是根据房产证上的面积来做的，你最多查下房管局对该房屋的原始电脑系统记录是否与证上一样。

如果合同没有约定的话,可以要求退款.