如何判断商业地产项目可不可做？

在做商业地产项目定位时，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。?六、未来商业地产的供应量分析在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。

1、先看地图从大了说，该城市在目前周边的城市中，其交通地位2、再逛商场和市场和当地百姓的经商意识程度，了解本地商业状况。这些地方可以了解到老百姓的商业意识3、回去理顺看当地的市场不足和优点4、项目位置上看看周边的居住状况，交通状况以及社会配套等5、再了解商业供应量此时，你可以根据当地人口数量和商业总量的关系以上，看完了，你就知道大概的商业的机会了。什么事情都是靠自己悟性，以上悟明白了，你就会了

从新兴城市来看，商业地产目前出现了暂时性供应过量，难以看到高质量的建筑，加上同质化的定位，让这些区域的商业地产竞争加剧。办公楼的快速扩张很可能会使部分城市出现短期供过于求，办公楼面积大量空置的局面。比如重庆、沈阳、天津、成都，如果经济发展能够追上商业地产的发展，中期来看，一切不会成为问题。但如果出现2009年那样全球性的金融危机，则有空置的风险。从长远的角度看，中国新兴城市50强在中国国内经济增长的驱动下，将表现出比其他城市更为强的抗压性。未来5年，这些城市中产阶层人数将增长1倍，达到1.25亿以上，商业地产的投资机会长期存在。

全面考虑商业地产项目的内、外部因素之外，投资商业地产需要更多的资金，这需要投资者根据自身的实力来综合考量。投资商业地产，极少能够借助按揭贷款，如规定首付在五成以上，无法享受到优惠利率，以及贷款年限只有5—10年，这些都对投资者提出了更高的资金要求。

消费者决定经营者，经营者决定投资者，投资时要看商业项目的经意业态是否有市场，是否符合城市大环境需要。