开发商逾期交房怎么办？在什么情况下可退房

开发商晚交房，买受人可以要求其承担违约责任，支付违约金。关于违约金的数额，一般情况下，双方有合同约定的，按照有约定按约定、没约定按法定的原则，以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的，按照同期银行贷款利率为准。不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准，但合同上的违约金比例并不是固定不变的，可以以实际损失为标准进行适当调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

购买期房的购房者最怕逾期交房,因为有很多购房者是租着房子等房子的,逾期不交房购房者经济压力会很大,逾期时间久了再加上装修时间,住上自己的房子变得遥遥无期,那么开发商逾期交房怎么办呢?违约金要给,那么可以退房吗?

一、合同法中关于开发商逾期交房的规定

1、购房人的合同解除权

1)、购房人如欲解除合同,应当先进行催告。

2)、经催告后过了三个月,开发商仍然没有交房的,购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。

3)、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始,一年后结束,即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同,超过一年期限,则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且,如果在购房者取得解除权后,开发商有催告购房者行使解除权的,则解除权的有效期缩短为三个月。

鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下,开发商长期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定,应当是不可以的,催告是解除合同的前提条件。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。

2、购房者要求支付违约金或者赔偿损失

出卖人延期交付房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

合同既约定违约金又约定了赔偿损失的,不能同时适用,可择一较高者适用。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿,解除合同后,一方仍然会存在损失,至少会发生购房款利息的损失,该损失应当补偿,因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。

二、开发商逾期交房应理性对待

1、首先要确认开发商入住条件

入住是普通公众常用的概念,通常理解为房屋具备能够满足居住和使用的条件,如水、电、媒气等能够正常提供。若是合同约定将入住作为交付条件,则入住就成为判断交付条件是否具备的标准。

2、审查开发商是否办理了综合验收备案证明

有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任,在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者入住,俗称强交房。那么购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明(即竣工验收备案表)等材料。因此,应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则购房人有权拒绝收房,出现的后果应由开发商承担。

3、不可抗力导致延期不能全免责

开发商因为不可抗力不能如期交房的,开发商无条件全部免责。如开发商延期交房确属不可抗力事件造成,根据具体情况逾期交房责任部分或全部免除。

4、购房者需要保留的证据材料

购房者应从购房一开始就要收集和保留购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等证据材料,以备在维权需要时所用。

三、开发商逾期交房解决办法

1、与开发商进行协商

这种业主可以联合其他业主进行维权,与开发商进行协商。在协商过程中注意维权方式的合法性,不能采取过激行为,更不能采取围堵等扰乱公共秩序的行为。

2、向法院起诉

若是和开发商协调不成,可以想法院提起诉讼,要求开发商赔偿自己的损失。这里需要提供购房合同和相关发票证明。

（以上回答发布于2015-12-31，当前相关购房政策请以实际为准）

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