日本房产投资回报率怎么算

回报率是指 所得的收益 ÷ 投入的成本。

对于日本房产来说，一般有两种计算方法，区分为“表面回报率”跟“实际回报率”，

• 表面回报率 = 年租金收入÷房屋购入价格×100%

• 实际回报率 =（年租金收入-运营管理成本）÷房屋购入价格×100%

运营管理成本包括：房屋修缮费、支付给运营公司的管理费、各种手续费等等

不难看出，应该着重关注的是实际回报率，这是房屋运营一年下来的净收益率。

但需要提醒的是，投资日本房产时不能把回报率作为衡量的唯一标准。比如，在日本一些位于偏远地区的房产，如果仅考虑回报率的话完胜大都市繁华地段的房产的，但是要考虑到这些交通不便的地区是很难有租客或者很难保证长期稳定的出租的，不仅出租、转卖困难，而且没有升值空间，这种房屋购入的话往往得不偿失。

日本不动产投资回报大致分3种：
1. 表面回报
指不动产的一般收益指标。
表面回报=年间收入÷购买价格×100

2. 想定回报
指不动产出租时的参考收益指标。
想定回报=预想年间收入÷购买价格×100
想定回报是根据市场租赁价格所计算出来的。

3. 实际回报
指扣除每年所花费的税金、管理费等成本来计算出来的。
实际回报=（年间收入-年间支出）÷购入价格×100
年间支出是指拥有不动产时产生的各种经费的合计。具体包括建筑管理费、修缮费、固定资产税、都市计划税、租赁管理公司管理费、火灾保险费、税理士、律师的报酬等。

日本房产投资净收益算法：（ [ 月租金 ] - [ 管理费 ] - [ 修缮费 ] * [ 12个月 ] - [ 固都税 ] ） / [ 楼价 ]