请教一下，房地产面积的计算方法

2025-03-27 23:06:10

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回答1：

1 .建筑面积的计算是以外墙结构边线计算，勒脚仅是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，所以建筑物的面积以勒脚以上外墙结构外围面积计算。原面积计算规则规定“单层建筑物，不论其高度如何均按一层计算”。在当时情况下多指大的工业厂房。随着我国市场经济的发展，基本建设投资的多元化，产业结构的集约化，大型的养殖场、孵化场等不再是高大的建筑，而是适用的低矮的坡屋顶单层建筑，住宅小区也出现了高度不足2.20m的平屋顶单层停车库房。为此，我们将单层建筑分为平屋顶和坡屋顶两类，并按不同的高度和室内净高确定其面积的计算。
2．建筑物内设有局部楼层者，该局部就构成多层建筑。由于有楼层层高不同计算建筑面积不同的规定，所以该局部楼层的底层及以上楼层都应以层高确定其面积的计算。
3．随着人们物质文化生活水平的提高，建筑的设计理念发生巨大变化。使用功能的齐全和优化，出现许多多层住宅小区，底层设置车库，其层高不足2.20m。鉴于上述现实，本规范将多层建筑分为不同层高确定其面积的计算。
4．为屋面防水的通畅和保温隔热，近几年在建筑物和别墅建筑中多采用坡屋顶。坡屋顶内的建筑空间利用，国家标准GB50096-1999《住宅设计规范》作了相应的规定，以室内净高确定其建筑面积的计算。同理，场馆看台下的建筑空间也应视为坡屋顶内的建筑空间，设计加以利用时，同样应按其室内净高确定其面积的计算。
5．原面积计算规则规定，地下室、半地下室以其“上口外墙外围水平面积计算”，文字上不甚严密，“上口外墙”容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。为此，本规范将地下室和半地下室的面积计算定为：按地下室外墙上口外边线所围水平面积计算。
6．原面积计算规则，对设计加以利用而无围护结构的吊脚架空层无规定。无围护结构而设计加以利用的吊脚架空层在坡地建筑中比较多见。本规范将其列为计算1/2面积的范围。（绘图）
7．建筑物的门厅、大厅内设有回廊时，回廊属于门厅、大厅的一部分，但回廊部分结构层发生了变化，构成新的层高，如同单层建筑物内设有局部楼层一样，回廊的底层及回廊均以新的层高确定其面积的计算。（绘图）
8．架空走廊是为两个建筑物间（或坡地至建筑物间）专门设置的水平交通道。架空走廊下不论是否设柱，均属架空走廊。（绘图）
9．立体书库、立体仓库原面积计算规则规定：有结构层的按结构层计算面积，无结构层的按书架层和货架层计算面积。我们认为以书架层和货架层计算面积是不合理的。本规范改为无结构层的按一层计算面积。本规范并纳入立体车库的面积计算，立体车库与立体仓库、立体书库有所不同，有其特殊性。如有结构层的立体车库，多为车辆自行进入停车位，为排除废气，立体车库不可能完全封闭，为此，对立体车库在规定上未提围护结构，仅以层高确定其面积的计算。
10．剧场、影院以及体育场馆的灯光控制室均按有围护结构考虑。灯光控制室一般都不会将灯光的操作暴露给观众，分散观众的注意力。原面积计算规则和本规范均未提无围护结构的面积计算。
11．建筑物外的落地橱窗、门斗（建筑物内、外门斗均称门斗），一定是有围护结构的，该条文中“有永久性顶盖无围护结构”是指挑廊、走廊、檐廊。
12．本条所称“场馆”实质上是指“场”（如：足球场、网球场等）看台上永久性顶盖部分。“馆”应该是有永久性顶盖和围护结构的，可按单层或多层建筑相关规定计算面积。
13．如遇建筑物屋顶的楼梯间有坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。
14．“设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物”是指向建筑物外倾斜的围护结构，若遇有向建筑物内倾斜的围护结构可视为坡屋顶，按坡屋顶有关条文计算面积。
15．室内楼梯的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算，合并在建筑物面积内。遇跃层建筑，其共用的室内楼梯仍按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选较多一面的自然层计算面积。（绘图）
16．.一些大型的商业建筑设有多层大厅回廊，在大厅内设置多层独立的自动扶梯，这些扶梯除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。为不至产生予盾，滚梯的面积计算应与扶梯取得一致。
17．建筑物内的提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱，原面积计算规则规定按自然层计算面积。
18．雨篷均以其宽度超过2.10m或不超过2.10m衡量，不超过者不计算面积，超过者按雨篷的结构板水平投影面积的1/2计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算是一致的，解决了原面积计算规则对有一面墙体和独立柱支撑的雨篷无法计算面积的问题。
19．如遇多层室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，不计算面积，最上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯可计算面积。建筑物出入口的雨篷不能完全遮盖室外楼梯时，不作为有永久性顶盖的室外楼梯。
20．阳台在GB50096-1999《住宅设计规范》术语中定义为供人们进行室外活动和晾晒衣物的空间，从设计意义讲阳台设围护结构就失掉设置阳台的意义。如若开发商或业主自行封闭阳台，不在本规范面积计算范围之内。
21．本规范规定无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等的面积计算。由于建筑技术的发展，出现许多新型结构，如柱不再是单纯的直立的柱，而出现正V型柱、倒∧型柱等不同类型的柱，给面积计算带来许多争议，为此，我们不以柱来确定面积的计算，而依据顶盖的水平投影面积计算。在车棚、货棚、站台、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等，另按相关规定条文计算面积。
22．高低联跨的建筑物，其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
23．地铁车站与地铁隧道之间的变形缝的面积不计入地铁车站。
24．本规范所指建筑物内的变形缝是与建筑物相连通的变形缝，即暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。
25．室内净高不足1.20m的部位，不计算建筑面积，如：坡屋顶单层建筑物、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下室内净高不足1.20m的部位。
26．属于道路和人行道部分的建筑空间，如建筑物的通道。
27．设计不利用的建筑空间，不计算建筑面积，如：深基础架空层、吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的建筑空间。
28．突出外墙的装饰性部分，不计算建筑面积，如：墙面抹灰、装饰面层、装饰性幕墙、装饰性阳台、挑廊等。
29．无永久性顶盖的建筑空间，不计算建筑面积，如：无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯等。
30．构筑物不计算建筑面积，如：独立烟囱、烟道、地沟、水塔、贮仓、栈桥、露天泳池、花架、凉棚等。

回答2：

房地产面积的计算内容涉及面广，因不知道你具体要问那些，不容易解答的清楚。有份《商品房销售面积测量与计算》的技术规范，你可以看看就更清楚了。在百度中输入规范名称，就能搜索到。

回答3：

要看当地测绘队如何规定的，跟国家面积计算规则有不一致的地方。

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