先说明，什么胜诉比例的，都是很不一定的事。要看你的证据，你的律师，对方的证据，对方的律师，还有你们的法官。打官司这种事没有十拿九稳的，你清醒点。
没有房产证意味着不是两位老人的财产，你们可以分的也就是使用权。从老人死后至今的租金，如果你们能查证是多少，可以要求分割。
都照顾老人，应该是平均分。她多尽义务，而且房子的翻修日常维护都是她在做，这个相应的费用她可以提出来从给你们的钱里扣除。
开发商不会给这种有争议，还没有产权人的房子签协议的。要么就是和房子的真正所有人签，要么就是你姑姑办理了某个更有效力的证件，要么你们作为老人的儿女都要和他谈。
像你这种情况最好是咨询你们当地的律师，牵扯的问题 比较多，网友们只能给你一些建议；具体怎么去操作和律师当面谈是比较妥当的~！即使网上的律师也是要你打电话说更清晰，既然涉及家里的亲戚与财产相关的问题越早收集证据对你们越有利，不要在网上耽误那么多的时间了~！
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